Das Heizungsgesetz ist beschlossen

Das novellierte Gebäudeenergiegesetz (GEG) – auch Heizungsgesetz genannt – macht die Jahreswende 2023/2024 zu einer Zeitenwende beim Heizen mit fossilen Energien, auch wenn die Auswirkungen des Gesetzes erst in einigen Jahren spürbar werden. Auch die Wohnungswirtschaft muss sich bei Neubau und Sanierung auf neue Regelungen ein- und auf neue Technologien umstellen.

Generelle Regelungen des Heizungsgesetzes

Am 8. September 2023 hat der Bundestag das über das Jahr hinweg heiß diskutierte sogenannte Heizungsgesetz beschlossen. Es wird zum 1. Januar 2024 in Kraft treten und wurde an das allerdings derzeit noch nicht beschlossene Gesetz zur kommunalen Wärmeplanung gekoppelt. Dadurch sollen Eigentümer von Bestandsgebäuden eine Orientierung erhalten, ob ihr Haus künftig an ein Fern- oder Nahwärmenetz angeschlossen werden kann oder sie bei ihrem Heizsystem auf eine Wärmepumpe oder eine andere Option setzen sollten. Auch das Gesetz zur kommunalen Wärmeplanung soll zum 1. Januar 2024 in Kraft treten. Es sieht aber Fristen für die Erstellung der kommunalen Wärmepläne je nach Gemeindegröße bis 2026 bzw. 2028 vor. Alle Neubauten und Gebäude, die saniert werden, sind von den Anforderungen der GEG-Novelle betroffen. Ausgenommen sind lediglich Gebäude mit geringem Energiebedarf sowie historische Bauten, wie etwa Denkmäler oder Kirchen. Für die Wohnungswirtschaft bedeutet dies, dass sie bei einem Neubau oder einer Sanierung zwingend die energetischen Anforderungen des GEG erfüllen müssen. Im Hinblick auf die Heizung legt das GEG zudem fest, dass die Anlagentechnik bestimmte Anforderungen hinsichtlich Effizienz und Emissionen erfüllen muss, um den Energiebedarf zu reduzieren. Außerdem müssen erneuerbare Energien genutzt werden, wenn dies technisch und wirtschaftlich sinnvoll ist. Darüber hinaus wird im GEG festgeschrieben, welche Heizungen ab 2024 noch eingebaut werden dürfen.

Ausnahmen in Bestandsgebäuden

Das Gesetz sieht zudem einige Ausnahmen vor, nach denen die verpflichteten Eigentümer mehr Zeit zur Umsetzung der 65 %-EE-Vorgabe erhalten oder davon befreit werden. Dies betrifft insbesondere sogenannte Heizungshavarien, den geplanten, aber nicht unmittelbar möglichen Anschluss an ein Wärmenetz und den Austausch von Etagenheizungen und Einzelöfen.

Fall 1: Heizungshavarie
Es gibt keine sofortige Austauschpflicht für bestehende Heizungen. Sie können weiterlaufen und bei Beschädigung repariert werden. Bei Havarien, bei denen die Heizung kaputt und nicht mehr zu reparieren ist, gibt es Übergangsfristen. Grundsätzlich sind dies drei Jahre; bei Gas-Etagenheizungen bis zu 13 Jahre. Vorübergehend kann auch eine gebrauchte, fossil betriebene Heizung eingebaut werden. Soweit ein Anschluss an ein Wärmenetz absehbar ist, gelten Übergangsfristen von bis zu zehn Jahren, um eine neue Heizung mit 65 Prozent Erneuerbarer Energie einzubauen.

Fall 2: Heizungstausch
Auch bei jedem anderen Heizungstausch ist einmalig der Einbau zum Beispiel einer neuen oder gebrauchten fossilen Heizungsanlage möglich, wenn innerhalb von fünf Jahren nach Ausfall der Heizung planmäßig auf eine Heizung umgestellt wird, die die 65 %-EE-Vorgabe erfüllt.

Fall 3: zukünftiger Anschluss an ein Wärmenetz
Wenn ein Anschluss an ein Wärmenetz absehbar, aber noch nicht möglich ist, gilt eine zehnjährige Übergangszeit, in der weiterhin eine fossile Heizung betrieben werden kann, wenn mit dem Wärmenetzbetreiber ein Vertrag abgeschlossen wird, nach dem das Gebäude angeschlossen und mit mindestens 65 %-EE-Wärme versorgt wird.

Fall 4: Ausfall einer Gasetagenheizung

Bei Gebäuden mit mindestens einer Gas-Etagenheizung wird den Eigentümern eine Entscheidungsfrist von fünf Jahren nach Ausfall der ersten Etagenheizung und eine Umsetzungsfrist von weiteren acht Jahren eingeräumt. Vorübergehend darf auch eine gebrauchte, mit fossilen Brennstoffen betriebene Heizung eingebaut werden.

Heizungsumstellung in Mietwohnungen

Auch in ihrer Funktion als Vermieter kommen neue Regelungen auf die Wohnungswirtschaft zu. Vermieter können bei einer Umstellung der Gasheizung auf Biomethan die Kosten für das Biogas in der Höhe abrechnen, wie zur Erzeugung derselben Menge an Heizwärme mit einer hinreichend effizienten Wärmepumpe anfallen würden.

Dies gilt auch für alle anderen biogenen Brennstoffe, insbesondere auch bei Pellets/fester Biomasse. Wenn eine Wärmepumpe in ein energetisch schlechteres Gebäude eingebaut wird, können Vermieter eine Modernisierungsumlage erheben, sofern die Wärmepumpe einen Wirkungsgrad von mindestens 2,5 JAZ (Jahresarbeitszahl) erreicht. Anderenfalls können nur 50 % der Investitionskosten umgelegt werden.

Wenn der Vermieter für die Heizungsumstellung eine staatliche Förderung in Anspruch nimmt, wird die Modernisierungsumlage auf eine Obergrenze von 10 % begrenzt. Das bedeutet, dass Vermieter die Nettomiete nach der Modernisierung um maximal zehn Prozent erhöhen können. Zugleich wird die sogenannte Kappungsgrenze gesenkt: Die Monatsmiete kann um bis zu 50 Cent je Quadratmeter Wohnfläche erhöht werden. Bisher liegt diese Grenze bei maximal 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren. Diese Modernisierungsmieterhöhung kann ausschließlich für eine neue Heizung in Anspruch genommen werden. Es obliegt dem Vermieter zu entscheiden, ob er diese nutzt.

Konkrete Förderung noch offen

Wie die staatliche Förderung zukünftig aussieht, ist noch offen. Nach dem neuen Förderkonzept der Bundesregierung soll die Förderstruktur der bestehenden „Bundesförderung für effiziente Gebäude“ (BEG) leicht verändert werden, damit die Förderung auch künftig zu den gesetzlichen Anforderungen passt. Die förderfähigen Kosten beim Heizungstausch sollen von aktuell 60.000 Euro auf künftig 30.000 Euro absenkt werden. Förderfähig sind maximal 70 % der Kosten. Bei Mehrfamilienhäusern sollen die förderfähigen Kosten nach Wohneinheiten gestaffelt werden und mit zunehmender Anzahl sinken (maximal förderfähige Kosten von 30.000 Euro für die erste Wohneinheit, für die 2. - 6. Wohneinheit je 10.000 Euro, ab der 7. Wohneinheit 3.000 je Wohneinheit. Diese Regelung soll auch für Eigentümergemeinschaften gelten.

Alle im GEG vorgesehenen Optionen zum Heizen mit erneuerbaren Energien sollen gefördert werden. Neue Öl- und Gasheizungen hingegen sollen auch dann nicht gefördert werden, wenn sie teilweise mit erneuerbaren Energien wie Biogas betrieben werden.

Die vorgesehene Förderung ist aber nicht Bestandteil der GEG-Novelle, sondern wird in einer gesonderten Richtlinie des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz geregelt. Deren Erlass ist noch unbestimmt, die Regelungen sollen aber auch ab 1. Januar 2024 gelten.

Fazit: Was ist jetzt zu tun?

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